监督眼吴若凡 樊永锋 2023-05-22 09:59:13 来源：中房报

“16.5万元每平方米的单价”“假结婚、老夫少妻、代持”“总价2400多万元到9000多万元”，“100余套房源吸引800多组购房者报名”。房地产市场又出现了一批新的热点话题。

引发这一系列热点话题的，是上海豪宅项目云锦东方三期开启开盘摇号。现场客户无法预约购房、“黄牛”猖獗、“老夫少妻”等一系列怪象，也让该项目成为近期的热点。

(相关资料图)

上海链家平台数据显示，2022年以来，云锦东方二期二手洋房的成交价均在20万元/平方米以上，与新房价格每平方米相差近10万元。新盘开盘价与二手房成交价的严重倒挂，为套利带来了极高的可能，也由此引发了“打新热”。究竟是什么原因导致了如此怪诞的现象发生，记者就此展开调查。

预约不上 超额冻结资金 高门槛筛选客户

自今年4月份起，云锦东方三期即将入市的消息便在各大中介群里甚嚣尘上，记者在几个中介销售群里注意到，讨论最多的就是该项目何时入市，会不会出现“满分”（指上海购房积分政策）的情况。

随着上海公布今年第四批次新房入市，这一讨论被中介和一些推销二手房的独立经纪人推向了高潮。

当然，要想将这套超高性价比的豪宅纳入麾下，还得“过五关斩六将”，而许多人倒在了第一关——线上预约。

“约不上，真的约不上。”多名购房人向记者抱怨，开发商的线上预约系统无法预约，有的向记者表示，即便约上了，线上审核也无法通过。

一名资深中介告诉记者，认筹的第二天，有购房人在现场抗议，称线上始终无法预约成功，并怀疑开发商是否借此阻挡客户，现场差点爆发冲突，警察也因此到场维持秩序。

另一位购房人告诉记者，现场工作人员给出的解释是“因为预约的人太多，系统崩溃了。”

为了解决这“第一道关”的问题，开发商在认筹现场手把手教购房人进行线上预约，此后情况有所好转。

“前两天有效认购人数并不多，但不代表来认筹的人少。”前述中介人员告诉记者，之所以出现人少的情况，一方面是由于大家不熟悉线上预约流程，部分购房人先期线上提交的认购材料没有审核通过，而认购现场工作人员还要核对相关的资产证明。

当然，也有很多幸运的购房人早早就提交了资料，并预约成功。

据悉，截至5月16日中午12时认筹结束，云锦东方累计认筹客户数量为800多组，确切数据有待开发商公布。

此次，该项目的开发商上海东航置业有限公司，不仅要求购房人缴纳500万元的认筹金，同时要求符合首套资格的购房人出示900万元的冻结资金证明，购买二套房的则需要出示2900万元的冻结资金证明，且规定冻结资金的时间要20多天。

公开资料显示，云锦东方备案均价为16.4907万元/平方米，其中洋房均价13.2万元/平方米，别墅均价17.82万元/平方米，房源总价约2457.7万元至9618万元。

此前，上海虽然有不少新房项目都有过类似操作，但云锦东方二套房的冻结资金的金额显然超出了购房总价款，业内人士表示并不合理。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向记者表示，开发商此举存有刻意提高购房门槛及筛选客户的嫌疑。

不仅如此，本次认购还对冻结资金的银行设定了要求，指定了徐汇区的四家银行网点。同时，购房者必须提供过去12个月的银行流水，并加盖银行业务公章。

记者粗略算了一笔账，目前央行给出的活期存款利率为0.35%。银行的活期是按季度结息，每季末月的20日为结息日，21日为实际计付利息日，也就是说，大部分银行的实际计付利息日日期分别是3月21日、6月21日，9月21日，12月21日。

2023年4月20日，1年期LPR为3.65%，息差是3.3%。

仅以最终800人认筹保守估算，平均每人被冻结资金1000万元，累计金额约为80亿元，一个月的利息差收益毛估是2200万元。

购房人张明表示，他是第一天去的认筹现场，当时现场并没有太多人，而当第二天他的朋友去时，情况就不同了，“在场的销售也没预料到现场会有这么多人。”

张明告诉记者，他的社保积分只有100分左右，销售给他的答复是直接劝退。

一场“黄牛”的盛宴 法律风险巨大

云锦东方三期认购的火热，其实核心原因还是一二手房房价倒挂，根据云锦东方三期“一房一价”的公示表，一套单价12万元/每平方米、总面积200多平方米的房子，按现今二手房市场价售出价差可达2000多万元。

这无疑就会吸引更多投机者关注。在利益驱动下很多人就开始，钻各种空子，“假结婚、代持”等方式层出不穷。

而这场狂欢的另一个主角正是“黄牛”。

马克思在《资本论》里有这样一段描述，当利润达到10%的时候，他们将蠢蠢欲动；当利润达到50%的时候，他们将铤而走险；当利润达到100%的时候，他们敢于践踏人间的一切法律；当利润达到300%的时候，他们敢于冒绞刑的危险。

一名全程观摩的中介刘强告诉记者，认筹现场真实情况是，围观的中介比“黄牛”多，“黄牛”比购房人多。

刘强告诉记者，现场确实有不少“黄牛”，“有卖名额的、提供过桥资金的”。“有的‘一日夫妻’，昨天刚离婚成功，今天就结婚来买房了，当场连老公老婆的名字都叫不出来。”

而实际在参与云锦东方认购的“黄牛”中，多数是房产中介人员，有的不乏来自品牌门店。

在认购现场，记者注意到，许多中介和自媒体也在伺机而动，在一个微信群中，一个网名叫“魔都我在”的人员在群里随时发布认购现场的动态，并不时晒出一些认购意向金的凭证，在群里煽动购房者情绪。

群里的围观者笑称，“应该放开这些倒挂严重楼盘的积分限制，符合资格的都可以参加摇号，然后几千人一起摇号拼运气，不能让专业‘黄牛’把钱都赚了。”

一名“资深黄牛”张强告诉记者，他们这一行早就有专门运作的公司，有完整的产业链，分工明确。从虚假婚姻、违规经营贷、房地产“ABS团伙”，已经形成了生产流水线，全程“一条龙服务。”

张强告诉记者，具体有以下几种操作手法：

首先是针对无购房资格的人群，这类人群往往比较有钱，但被限购、或者本身购房积分不足。针对这类人群，上述“黄牛公司”往往提供“假结婚”服务，而“一日夫妻”则是用符合购房条件的人员认购房产，待交易完成后，将该人员的名字去掉。这种操作方式的优点在于价格低，收费在60万~80万元，但周期较长，买家必须拿到产证才能完成离婚等步骤。通常，“黄牛”会要求先期支付一部分定金，待事成之后，支付尾款，而“黄牛”则收取2%的“介绍费”。

第二类在行内称为“代持”，即直接找有积分和名额的人群，通过“黄牛”牵线，将资金交给有购房资格的人，双方在购房前签好代持协议，待房屋限售解除后，直接将房产过户给真实买家。“代持”的成本较高，买家需要支付房价10%左右的成本。

第三类则称为“婚更”，这种方式耗时最短，成本也最高，即找一位有购房资格的异性对房产进行代持，待交房办理产证后，和真实购房人结婚，在婚内进行财产变更，最后将原持有人的名字去掉。

这一条链条中，黄牛中介获得了中介费，造假者得到了炒房的机会，唯独架空了政策，让真实购房者购房计划落空的概率增加。

今年以来，上海房地产市场仍处在缓慢复苏，但楼市的热度依然领跑全国。由于一二手房市场长期存在倒挂以及新房的增值空间和投资价值，新房仍旧是大部分人眼中的热门商品，也是买房时的首选。

就黄牛和抬高购房门槛等相关问题，记者多次致电上海市徐汇区住房保障和房屋管理局等相关部门，电话始终无人接听。

王玉臣向记者表示，对于“假结婚”或“代持”的方式来实现谋取高额差价的做法，本身严重扰乱了房地产市场交易的正常秩序，其背后存在的产业链更是涉嫌违法，根据其行为的严重程度，甚至可能构成非法经营罪等刑事犯罪。因此，如果发现有相关违法行为，可以向相关行政部门投诉、举报，追究其相应的法律责任。

多名购房人向记者表示，他们已经向市民热线和有关部门进行了举报。

王玉臣表示，“代持”其实就是借名买房，对于被借名的人和借名的人都有不小的风险。在先前受理的一些案件中，经常会遇到一些借名买房或“代持”买房纠纷，此类案件中，如果房产达不到上市交易条件，借名买房关系在法律上一般被认定为无效。对于借名人而言，损失极大。

王玉臣表示，被借名的人也有一定的风险。现实生活中，因为限购或者其他原因，不少人可能被亲戚朋友、甚至陌生人借名买房。

在其办理的案件中，就曾遇到过被借名人因为借名人拖欠银行按揭贷款，导致自己以后无法贷款，被列入了失信名单。

对于如何应对“炒房黄牛”以及客户无法预约等相关问题，记者致电云锦东方项目的马姓负责人，该负责人表示，根据公司规定不便接受采访。随后，记者致电东航置业有限公司，在说明来意之后，对方表示会有专人回复，截至记者发稿，尚未收到回复。

房住不炒 任重道远

据悉，云锦东方目前已经确认触发了“5年限售”，“投资客”在逐利同时，未来房产税是否会出台，5年后的市场又将如何都是未知数。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，对于云锦东方事件，利用不正规的手段套利，肯定是不可取的；也引出了几个值得思考的问题，现在的豪宅新房限价，是否有必要进行适当调整。

同时，大笔的资金需求，也让那些原本不具备购房条件的投机人，在机构或炒房团鼓动下，通过其先行垫付资金的方式进入了市场，背后隐患巨大。

卢文曦认为，经营贷、消费贷等各方面资金违规进入房地产，让楼市调控变成了“空调”。

“国家严控资金流入房地产行业，并不是说不想让大家买房，而是说如果所有的“水”都流到房地产领域，会使房地产成为最大的灰犀牛，这是明确可见的。如果对这个明确可见的危险都不做出相应、及时的大力调整，是会出问题的。”

此外，开发商对于现场认筹客户的管理，包括客户来源，以及购房人的预约难辞其咎，这类问题的发生，对于客户的体验感以及市场的平稳发展极为不利。

尽管为了更公平和防“代持”，开发商制定了严格的认购资料审核，但目前看来，结果似乎并不理想。

对于豪宅限价，58安居客房产研究院院长张波表示，如果房价没有和市场接轨，开发商没有驱逐投资客的内生性动力。投资客和普通购房者买对他们而言都一样，没有区别。

如何解决这一乱象，张波表示，回到本质来看，房地产调控层面，针对房价的调控出现了“一刀切”的模式，无论新房是什么类型产品，总体控制房价稳定就是第一要务，无论这种调控本身会不会反而催生投机性需求的出现。

房住不炒背景下合理的方式，应该是“保障的归保障、市场的归市场”，对于中低价位的适合新青年、新市民的房子需要更多通过“共有产权房”的方式来推动和保障，而高端房的房价更应该用市场之手进行调节，回归市场价格，只有这样才能有效防止投机炒房行为，而非一味堵漏洞。

堵不如疏。“但凡有一点操作空间，大家会想破脑袋钻漏洞。”

因此，张波表示，对于这类明显超出正常价格范畴的高端改善住房，可以让其定价权应该回归市场。

上海二手高端豪宅的真实情况如何？自去年以来，上海二手高端豪宅的交易量在持续收窄，价格也持续下滑。

来自丽兹行的数据显示，2023年4月，上海市二手豪宅成交量环比降幅7.06%，4月成交均价为12.46万元/平方米，环比下降12.01%，同比下降4.67%。连续12个月换手率为1.95%，同比下降0.06个百分点。丽兹行分析，二手豪宅成交量的震荡与近期新房的入市和二手挂牌量的激增或有一定关系。

具体到云锦东方项目，来自丽兹行的数据显示，云锦东方二期目前挂牌一套约400平方米的大户型房源，已挂牌仅一年时间，目前尚未售出。近一年以来，云锦东方成交过11套房源，几乎都是400平方米以上的大户型。而今年3月成交的一套总面积为471平方米的房源签约单价为29.02万元/平方米，总价约1.37亿元，也正是该成交引发了中介和自媒体的狂欢。目前，该项目共有22套房源在售，挂牌单价22万~30万元。卢文曦告诉记者，云锦东方的实际成交在21万~22万元/平方米。

(应受访者要求 文中张明、刘强、王强、张强均为化名)

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